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Belästigung des Sondereigentums (BGH-Urteil vom 24.01.2020)

Aktenzeichen: V ZR 295/16:

Der Bundesgerichtshof hatte sich in diesem Verfahren mit einer Geruchs- und Lärmbelästigung, über die sich ein Wohnungseigentümer beschwerte, zu befassen. Die Belästigung ging von einer Wohnung aus, die unter seiner lag und die von einem anderen Eigentümer an Personen vermietet wurde. In einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen, den Unterlassungsanspruch vom einzelnen Eigentümer auf die Gemeinschaft zu übertragen und die Eigentümergemeinschaft zu ermächtigen, Unterlassungsklage zu erheben. Der direkt betroffene Wohnungseigentümer reichte parallel eine eigenständige Klage ein.

Er hatte damit aber weder beim Landgericht München noch beim Oberlandesgericht Erfolg. Beide Instanzen wiesen die Klage ab. Die Gerichte vertraten die Ansicht, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr berechtigt sei, Klage zu erheben.

Der BGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und bestätigte, dass der einzelne Eigentümer berechtigt sei, die Unterlassungsklage wegen der Geruchs- und Lärmbelästigung anzustrengen. Es handele sich hier um eine unmittelbare Beeinträchtigung seines Sondereigentums. Hiergegen könne der Eigentümer individuell vorgehen. Darüber hinaus entschied der BGH, dass Klageansprüche dieser Art die Eigentümerversammlung nicht per Beschluss übernehmen könne.

In seiner Urteilsbegründung stellte der BGH auch klar, dass es an seiner Rechtsauffassung auch nichts ändere, wenn das Gemeinschaftseigentum ebenfalls unter der Lärm- und Geruchsbelästigung leide. Dann könne die Eigentümergemeinschaft lediglich die Ansprüche wahrnehmen, die sich auf das Gemeinschaftseigentum beziehen.

Eigentümerversammlungen 2020

Aktuell wurden alle noch ausstehenden Eigentümerversammlungen terminiert und die Einladungen hierzu termingerecht versandt. Die Versammlungen finden in ausreichend dimensionierten, externen Räumlichkeiten unter Einhaltung der geforderten Hygienevorschriften statt. Auf die Hygienevorschriften sowie die Möglichkeit, sich in der Versammlung per Vollmacht vertreten zu lassen, wurden alle Eigentümer in den Einladungsschreiben hingewiesen.

Somit werden die Vorgaben des WEG sowie der Erlasse der Landesregierung NRW auch in Corona-Zeiten vollumfänglich erfüllt.

Aktuelle Information zu Eigentümerversammlungen

Laut der aktuellen Fassung der Corona-Schutzverordnung NRW sind Versammlungen in NRW grundsätzlich noch untersagt. Die „Dritte Verordnung zur Änderung von Rechtsverordnungen zum Schutz vor dem Coronavirus SARS-CoV-2 vom 6. Mai 2020“ ergänzt jedoch die vom Versammlungsverbot erteilten Befreiungen um das Wort „Gemeinschaften“:

§11 der Corona-Schutzverordnung NRW lautet damit in der seit 07.05.2020 geltenden Fassung wie folgt:

Veranstaltungen und Versammlungen, Gottesdienste, Beerdigungen

Großveranstaltungen im Sinne von Absatz 4 bleiben bis mindestens zum 31. August 2020 untersagt. Alle anderen Veranstaltungen und Versammlungen bleiben bis auf weiteres untersagt, soweit in dieser Verordnung nichts anderes bestimmt ist.

(5): Abweichend von Absatz 2 Satz 1 zulässig sind

  1. Sitzungen von rechtlich vorgesehenen Gremien öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Institutionen, Gesellschaften, Gemeinschaften, Parteien oder Vereine.

Dabei sind geeignete Vorkehrungen zur Hygiene, zur Steuerung des Zutritts und zur Gewährleistung eines Mindestabstands von 1,5 Metern sicherzustellen.

Die Ergänzung um das Wort „Gemeinschaften“ wurde initiiert, um Tagungen der Gremien von Wohnungseigentümergemeinschaften (Beirat und Eigentümerversammlungen) wieder zu ermöglichen.

Wir halten diese in Zusammenhang mit dem Wort „Sitzungen“ erfolgte Ergänzung aber nicht für eindeutig genug, um darauf die Einberufung von Eigentümerversammlungen zu stützen. Dabei denken wir auch an Reaktionen solcher Eigentümer, die der Teilnahme an Eigentümerversammlungen während der Corona-Pandemie ablehnend gegenüberstehen.

Empfohlen wird daher in Hinblick auf die erkennbaren Lockerungstendenzen, noch etwas abzuwarten, bis eindeutige Lockerungen auch für Versammlungen ausgesprochen werden. Das wesentliche Problem wird daher auch nach Inkrafttreten konkreter Lockerungen die Lösung der Raumfrage sein, um die geforderten Sicherheitsanforderungen sicherzustellen.

Nachfolgend fassen wir die Rechtslage für die Durchführung von Eigentümerversammlungen von „Vertreterversammlungen“ zusammen. Solche Versammlungen kommen nicht nur während der Andauer von Versammlungsverboten, sondern auch nach deren Lockerung in Betracht, weil sie dazu beitragen, die Zahl der Teilnehmer zu verringern und die erforderlichen Schutzmaßnahmen umsetzen zu können:

Die Rechtslage bei „Vertreterversammlungen“: § 23 WEG sieht vor, dass Beschlüsse der Wohnungseigentümer in einer Versammlung gefasst werden; das Gesetz geht grundsätzlich von einer Präsenzversammlung, also der persönlichen physischen Teilnahme der Eigentümer an einer Versammlung, aus.

Wichtige Hinweise zur „Online-Versammlung“:

Eine „Online-Versammlung“ stellt keine Lösung dar, sie ist weder jetzt noch in der zurzeit im Bundestag beratenen WEG-Novelle vorgesehen. Selbst das bereits zitierte „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ sieht insoweit keine Erleichterungen vor und gestattet Onlineversammlungen nur für Aktionärsversammlungen. Eine Online-Versammlung ist nur zulässig, wenn sie ausnahmsweise (also mit Zustimmung sämtlicher Eigentümer) vereinbart ist.

Aktuell ist auch die in der WEG-Novelle vorgesehene Online-Teilnahme einzelner Wohnungseigentümer an einer Präsenzversammlung noch nicht zulässig.

FAZIT:

Als Verwalter erleben wir den zurzeit durch die gesamte Gesellschaft verlaufenden Konflikt:

Während ein Teil der Eigentümer die schnelle Durchführung der Eigentümerversammlungen einfordert, lehnt der andere Teil Versammlungen als gesundheitsgefährdend ab.

Da wir als Versammlungsleiter für die Einhaltung der Schutzvorschriften verantwortlich sind, werden wir Versammlungen erst einberufen, wenn das Versammlungsverbot explizit gelockert wurde und die Einberufung auch erst dann vornehmen, wenn Räumlichkeiten gefunden wurden, die deren Einhaltung ermöglichen. Die Gesundheit aller teilnehmenden Personen hat absoluten Vorrang, hierfür bitten wir um Verständnis.

Formelle Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen (BGH, Urteil vom 29.1.2020, VIII ZR 244/18)

Eine Betriebskostenabrechnung genügt den formellen Anforderungen, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

In die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
  • Berechnung des Anteils des Mieters
  • Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) ist allerdings nur geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist.

Mögliche Verschiebung des Zensus 2021

Auch die Verwalter stellt Zensus vor große Herausforderungen:

Aufgrund der Corona-Krise soll der für 2021 vorgesehene Zensus verschoben werden. Die Ausbreitung des Coronavirus stellt die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder bei der Vorbereitung des Zensus vor große Herausforderungen. Organisatorische und rechtliche Fragen zu einer Änderung des Zensusgesetzes und des EU-Rechts im Hinblick auf das weitere Verfahren bzw. eine Stichtagsverschiebung werden derzeit geklärt.